Marciovieira@milbr.net Vieira

Drª. Raquel. Parabéns pela iniciativa de repassar ao público, em geral, o seu trabalho sobre a Inconstitucionalidade da alteração do valor venal do imóvel sem autorização de lei.

É de muita valia aos operadores de direito, em especial àqueles que estão iniciando-se em seus estudos.

Se me permitir, gostaria de saber se essa mesma tese poderá ser utilizada para defesa nas cobranças do ITBI, bem como das taxas e emolumentos cartorários. Sobre o assunto, a 2ª T. do STJ divergiu.

Explico. Em minha cidade, bem como em outras situadas na região sul de Minas Gerais, o oficial do C.R.I. não efetua os registros das escrituras públicas se os imóveis vendidos, doados, recebidos por herança, etc, não forem avaliados pelo valor real de mercado. Nem sempre o valor venal do imóvel, que vinha sendo utilizado como base de cálculo do recolhimento do ITBI, bem como das taxas e emolumentos cartorários, corresponde ao valor real de mercado. Na verdade, nestes últimos anos, não corresponde estando pelo menos 150% a menor, por conta da hiper valorização imobiliária ocorrida simultaneamente ao lançamento do plano de financiamento "Mina Casa minha vida" e, isso, acabou interferindo na arrecadação dos cartórios de registros de imóveis e do TJMG, que vinham cobrando emolumentos sobre o valor venal do imóvel . Assim, os oficiais dos C.R.I. juntamente com os municípios, autorizados pelo TJMG, elaboraram uma "Tabela" de avaliações dos imóveis por bairros desprezando os respectivos valores venais utilizados para lançamentos dos ITPU's. É claro que essa "Tabela" tomou por referência os imóveis mais caros de cada bairro para formar uma média de valor. Esse fato acabou beneficiando os proprietários dos imóveis caros e prejudicando os proprietários daqueles mais baratos. Qualquer avaliação inferior à essa "Tabela" não é aceita pelo município, no momento da avaliação do imóvel e emissão da Guia de ITBI, ao argumento de que, se assim não for, o C.R.I,. devolverá a escritura sem o efetivo registro.

Essa situação parece não ser diferente em outros Estados.

Uma decisão da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia acolhido pedido de uma contribuinte para determinar que a base de cálculo do ITBI fosse exatamente a mesma do IPTU, geralmente defasada em relação à realidade do mercado.

O TJSP levou em conta que tanto o artigo 33 do Código Tributário Nacional (CTN), que trata do IPTU, como o artigo 38 do mesmo código, que cuida dos impostos sobre transmissão de bens (ITBI e ITCMD), definem o valor venal como base de cálculo.“Não podem coexistir dois valores venais – um para o IPTU e outro para o ITBI”, afirmou o tribunal estadual.

Em recurso ao STJ, o município sustentou que a decisão estadual violou o artigo 38 do CTN, pois o valor venal, base de cálculo do ITBI, equivale ao de venda do imóvel em condições normais do mercado.

“Isso porque os municípios lançam o imposto sobre propriedade de ofício e, para viabilizar a cobrança, acabam adotando fórmulas genéricas que abarcam os milhares e, no caso de São Paulo, milhões de imóveis tributados anualmente”, explicou o Ministro.

“Seria absurdo imaginar que o município de São Paulo avaliasse individualmente cada um dos milhões de imóveis urbanos existentes em seu território para lançar anualmente o IPTU de ofício, daí a adoção das plantas genéricas”, completou.

Como a jurisprudência exige aprovação de lei para o reajuste real das plantas genéricas, acrescentou o ministro, isso tem de ser feito por meio de projetos complexos, de longa tramitação e muita discussão política, “que inviabilizam, nas grandes cidades, o reajuste anual, de modo que a defasagem em relação à real avaliação dos imóveis urbanos acaba aumentando a cada ano que passa”. (REsp 1199964)

Esse procedimento está correto? O valor venal não é a base de cálculo para recolhimento do ITBI? Poderia nos esclarecer essa questão?

Obrigado.